2023年深圳二房東的“終結(jié)時(shí)代”已來(lái)臨嗎？
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當(dāng)前在租戶(hù)型
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查看房源在各大城市中，二房東常常被形容為“毒瘤”和“業(yè)主天敵”，確實(shí)如此。租房者都體驗(yàn)過(guò)二房東千方百計(jì)從口袋里掏錢(qián)的情況，理由層出不窮，毫無(wú)反抗余地。
美其名曰的翻新，實(shí)則是甲醛超標(biāo)的新家具，以此為借口漲租；續(xù)租時(shí)同樣如此；甚至周邊交通便捷了，他們也借機(jī)漲價(jià)。各種漲租手段不僅在日常生活中頻現(xiàn)，連深圳工廠(chǎng)老板也難逃其魔爪。
粵港澳大灣區(qū)的工廠(chǎng)老板們對(duì)二房東的印象深刻，他們?cè)诟髦劓?zhèn)隨處可見(jiàn)，各種花式漲租手段讓制造業(yè)老板壓力倍增。
傳統(tǒng)制造業(yè)外遷，二房東市場(chǎng)崛起
深圳制造業(yè)的清退和遷移已經(jīng)持續(xù)了很長(zhǎng)時(shí)間，并且呈逐年上升的趨勢(shì)。早在1994年，深圳在向電子信息方向轉(zhuǎn)型的過(guò)程中，就曾清退了一批由三來(lái)一補(bǔ)貿(mào)易帶來(lái)的低端制造業(yè)。由于當(dāng)時(shí)大部分廠(chǎng)房都是由制造業(yè)老板自持，當(dāng)?shù)投酥圃鞓I(yè)被迫離開(kāi)時(shí)，大量廠(chǎng)房便空置下來(lái)。這些空置的廠(chǎng)房被二房東看到商機(jī)，紛紛承包下來(lái)。
隨著二房東的大量涌入，廠(chǎng)房市場(chǎng)被扭曲，租賃市場(chǎng)的供求關(guān)系也受到影響，對(duì)整個(gè)制造業(yè)產(chǎn)生了巨大沖擊。在這樣的背景下，深圳的二房東們聚集了三大廠(chǎng)房戰(zhàn)隊(duì)，包括村集體股份公司建設(shè)的廠(chǎng)房、投資商戰(zhàn)隊(duì)和被清退的老廠(chǎng)房主。這些戰(zhàn)隊(duì)的存在使得廠(chǎng)房租賃市場(chǎng)有了巨大的運(yùn)作空間。
由于缺乏廠(chǎng)房運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)、怕麻煩、沒(méi)精力或根本瞧不上招商、運(yùn)營(yíng)、管理這些雜活，許多業(yè)主選擇將廠(chǎng)房出租給二房東進(jìn)行打理，自己則圖個(gè)清閑自在。他們的主要訴求就是簡(jiǎn)單地收收租金、數(shù)數(shù)錢(qián)（一些舊廠(chǎng)房改寫(xiě)字樓也是同理）。
然而，對(duì)于需要租廠(chǎng)房的中小型企業(yè)來(lái)說(shuō)，他們的租金償付能力相對(duì)較弱。面對(duì)二房東的頻繁漲租和高額租金費(fèi)用以及生產(chǎn)成本的雙重壓力，許多中小型企業(yè)要么原地倒閉，要么直接遷往東莞等周邊城市。
隱性收費(fèi)連連暴漲，廠(chǎng)房租金持續(xù)“狂飆”
當(dāng)賺錢(qián)成為一房東的唯一目標(biāo)時(shí)，他們會(huì)在租金上與二房東暗暗較勁，導(dǎo)致二房東拿到的底價(jià)更高。為了滿(mǎn)足對(duì)賺錢(qián)的訴求，二房東需要采取更多手段獲取除租金以外的收益。
隨著二房東的花式漲租手段不斷深入，深圳的租賃市場(chǎng)出現(xiàn)了廣泛的收費(fèi)亂象，導(dǎo)致中小型制造業(yè)難以良性發(fā)展，影響了城市的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)。二房東只關(guān)注圈錢(qián)，不考慮企業(yè)入駐的篩選，只要錢(qián)進(jìn)口袋即可。
通常情況下，二房東與廠(chǎng)商簽訂兩到三年的短期合同，期望在合約結(jié)束時(shí)順利上漲房租。他們利用廠(chǎng)房設(shè)備搬離成本高的特點(diǎn)，迫使制造業(yè)老板只能任由其宰割。續(xù)租漲租、裝修漲租、添設(shè)備漲租已成為二房東之間不成文的“坑錢(qián)”規(guī)定。
除了明顯的漲租操作，二房東還采取了各種隱性賺錢(qián)方式來(lái)滿(mǎn)足其收益需求。他們從空間偷面積、從水電表偷水電，并設(shè)立各種名目的收費(fèi)，如廠(chǎng)長(zhǎng)費(fèi)、衛(wèi)生費(fèi)、免息水電費(fèi)押金等。這些行為使其成為地痞流氓的代表。
為了賺取更多的單位租金，二房東甚至虛報(bào)廠(chǎng)房的實(shí)際面積。他們利用公攤面積和缺乏明確測(cè)量標(biāo)準(zhǔn)的漏洞，不斷偷面積以增加租金收入。這些行為導(dǎo)致廠(chǎng)房的運(yùn)行成本持續(xù)飛升，但面對(duì)二房東的區(qū)域壟斷，制造業(yè)老板只能默默承受并承受由此帶來(lái)的損失。
深圳二房東的“終結(jié)時(shí)代”已來(lái)臨？
當(dāng)前畸形的租賃市場(chǎng)讓制造業(yè)老板苦不堪言，也對(duì)區(qū)域長(zhǎng)期發(fā)展造成致命打擊。以租金為主要收益的三大廠(chǎng)房戰(zhàn)隊(duì)成為制造業(yè)發(fā)展的障礙。
為了改變這一現(xiàn)狀，政府更傾向于將工業(yè)用地交給實(shí)業(yè)龍頭公司，這些公司更加注重構(gòu)建良好的產(chǎn)業(yè)生態(tài)鏈和制造業(yè)上下游，以輔助主業(yè)獲取更多的收益。
對(duì)于國(guó)央企來(lái)說(shuō)，無(wú)論是盤(pán)活存量資產(chǎn)還是運(yùn)營(yíng)新項(xiàng)目，其主要目標(biāo)都是滿(mǎn)足地方政府對(duì)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的需求并實(shí)現(xiàn)區(qū)域GDP的增長(zhǎng)。
然而，由于多數(shù)龍頭公司和國(guó)央企缺乏園區(qū)運(yùn)營(yíng)的經(jīng)驗(yàn)，他們通常選擇將園區(qū)交由二房東運(yùn)營(yíng)。不過(guò)，依靠租金已經(jīng)不再是他們的首選。
在承租時(shí)，二房東通常能以更低的價(jià)格拿到出租權(quán)，但在實(shí)際運(yùn)營(yíng)中，卻未能按照甲方的需求來(lái)提高對(duì)產(chǎn)業(yè)生態(tài)和產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)的要求。
這種不健康的產(chǎn)業(yè)氛圍導(dǎo)致高租金、高成本的企業(yè)被排除在外，無(wú)法實(shí)現(xiàn)良性發(fā)展，特別是對(duì)于那些租金償付能力和抗風(fēng)險(xiǎn)能力較弱的中小型制造企業(yè)而言更是如此。
因此，隨著二房東甲方訴求的變化，市場(chǎng)急需一批能夠?yàn)樗麄兲峁?zhuān)業(yè)商辦運(yùn)營(yíng)托管的企業(yè)的出現(xiàn)。
這些企業(yè)需要在專(zhuān)注于產(chǎn)業(yè)發(fā)展的前提下，幫助項(xiàng)目業(yè)權(quán)人進(jìn)行自持項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)管理。他們需要制定更合理的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)并提升自身產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)的能力，以彌補(bǔ)業(yè)權(quán)人自持項(xiàng)目缺乏運(yùn)營(yíng)管理能力的空缺。
通過(guò)這種方式，可以抑制二房東們“盲目漲租金和增加隱性費(fèi)用的行為”，從而為更多中小型制造企業(yè)提供更廣闊的發(fā)展空間。
目前，深圳制造業(yè)的撤離仍在繼續(xù)。為了留住制造業(yè)，工業(yè)上樓政策的出現(xiàn)提供了價(jià)格合理的廠(chǎng)房，并限制了租金漲幅標(biāo)準(zhǔn)，這在一定程度上緩解了深圳制造業(yè)頻繁外遷的尷尬局面。
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