深圳寫字樓去庫存難,業(yè)主積極“大改小”市場(chǎng)面臨更大去化壓力
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當(dāng)前在租戶型
最近的地鐵站[高新園]距離約231米70元/m2.月起
查看房源從去年以來，國(guó)內(nèi)一線城市寫字樓市場(chǎng)就出現(xiàn)了空置率上行，租金下跌的局面，在北上廣深四個(gè)一線城市中，深圳寫字樓市場(chǎng)形勢(shì)十分嚴(yán)峻，在今年疫情下，深圳寫字樓市場(chǎng)空置率甚至一度超過了25%，很多業(yè)主和經(jīng)紀(jì)人都對(duì)未來深圳寫字樓市場(chǎng)的局勢(shì)十分擔(dān)憂，深圳的寫字樓就不知寒冬幾時(shí)過去。
卓越城一期一棟12層，一家留學(xué)咨詢公司員工正在清空辦公區(qū)域，將一套200來平方米辦公區(qū)內(nèi)的綠植，搬到隔壁寫字樓內(nèi)。該員工告訴記者，公司在去年年末租用了兩套，疫情期間公司縮減規(guī)模，裁員了近十人，已經(jīng)將一套轉(zhuǎn)租給了一家律所。“疫情以來，留學(xué)咨詢業(yè)務(wù)縮減，家長(zhǎng)普遍擔(dān)心留學(xué)風(fēng)險(xiǎn)，改變了送孩子出國(guó)的計(jì)劃。在留學(xué)這行，我們還沒徹底關(guān)閉，已經(jīng)算是情況好的了。”
像這樣的退租換租，在疫情期間的深圳寫字樓市場(chǎng)很常見。疫情期間有超過80%通過換租來縮小辦公面積。部分大型企業(yè)縮減辦公面積，中小企業(yè)則退租節(jié)流，以應(yīng)對(duì)市場(chǎng)低迷與現(xiàn)金流的重負(fù)。值得留意的是，為適應(yīng)市場(chǎng)上中小企業(yè)受疫情的沖擊，深圳不少甲級(jí)寫字樓將大面積戶型改成小面積出租。
大沖商務(wù)中心A棟業(yè)主向記者透露，疫情期間流動(dòng)性大，已將幾套800多平方米的寫字樓，改成三套或四套200來平方米的小戶型，以適應(yīng)市場(chǎng)需求。業(yè)主告訴記者，春節(jié)回來后許多企業(yè)交不起房租，疫情最嚴(yán)重時(shí)整棟樓空置出40多套。
據(jù)戴德梁行的統(tǒng)計(jì)，上半年，深圳甲級(jí)寫字樓存量增加至596.4萬平方米。在大體量新增供應(yīng)的影響下，空置率較2019年末上漲約3.39個(gè)百分點(diǎn)至25.43%。這一空置率情況處于四個(gè)一線城市之首，排第二的上海為20.9%，廣州為6.7%?？罩寐实某掷m(xù)走高，雖然不利于業(yè)主，但為租客帶來了更多的議價(jià)空間和優(yōu)惠。
在大沖商務(wù)中心一套306平方米的辦公區(qū)，疫情前正常均價(jià)為140元/平方米，春節(jié)期間降到120元。但令人意外的是，疫情逐步平穩(wěn)后，價(jià)格并沒有隨之回升，反而降至了98元/平方米。業(yè)主稱如果9月內(nèi)定租，還可以提供部分裝補(bǔ)。福田、羅湖、南山的多處寫字樓群，均出現(xiàn)了租金持續(xù)下降的現(xiàn)象。
戴德梁行根據(jù)其數(shù)據(jù)分析稱，二季度深圳市甲級(jí)寫字樓租金環(huán)比下降5.2%至每月每平方米222.91元，這對(duì)于發(fā)展向好的實(shí)力型企業(yè)來說無疑是換租窗口期。
對(duì)于業(yè)主來說，將大辦公空間分隔成小辦公室、小辦公空間出租更加有利，雖然在寫字樓租賃市場(chǎng)和交易市場(chǎng)上，大企業(yè)能夠租賃下一整棟寫字樓或者是CBD寫字樓中的幾層面積，在整個(gè)市場(chǎng)上占比很重，但中小企業(yè)的數(shù)量依然是寫字樓租賃需求的主要來源。業(yè)主將大面積分隔開來，能更好的迎合中小企業(yè)的需求，出租出去的可能性更高。
供應(yīng)端來看，年內(nèi)預(yù)計(jì)還將有約77萬平方米的新項(xiàng)目入市，且新供應(yīng)多來自于南山區(qū)的熱門板塊。戴德梁行預(yù)計(jì)，空置率還將繼續(xù)上探，年內(nèi)可見的新供應(yīng)或令下半年市場(chǎng)面臨更大去化壓力。
來源：中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)